מדיניות מיסוי שכר הדירה מעודדת המשך השקעה בדירות

התקשורת הכלכלית עוסקת בהרחבה בשבועות האחרונים בכוונת משרד האוצר להטיל מס מיוחד, במסגרת חוק ההסדרים, על המחזיקים במספר גדול של דירות מגורים להשקעה. במסגרת השיח שהתפתח הושמעו לא מעט נבואות זעם על הפגיעה הקשה שיחווה שוק הדיור להשכרה, כשתתחיל מכירה המונית של דירות, ההיצע יצטמצם והמחירים יעלו. ואולם, לפני השאלות העקרוניות, עומדת שאלה פשוטה: האם המדינה יכולה לממש חוק זה? נתוני הגבייה של מס השכרת הדירות הקיים מעלים ספקות לגבי יכולת זו.

מנתוני רשות המסים עולה כי ב–2014 (השנה המעודכנת ביותר ברשות) 36 אלף מתוך 210 אלף משקי בית הרשומים ברשות כמשכירי דירות, שילמו מס בשיעור של 10% מהכנסותיהם משכר דירה — והגבייה הצטברה לסכום הכנסות כולל של 540 מיליון שקל. לצדם, מוסו 38 אלף משקי בית נוספים במסלול המאחד את כלל הכנסותיהם עם ההכנסות משכר הדירה — כך שבסך הכל מוסו באותה שנה 74 אלף משקי בית, מתוך 210 אלף משקי בית המעמידים דירותיהם להשכרה.

מדובר אמנם בעלייה של יותר מ–30% בסכומים שנגבו ב–2013, כשבמסלול המיסוי של 10% נגבו 412 מיליון שקל כתוצאה מהמס, וכן בעלייה של 3.5% מסך משקי הבית שמוסו בגין הכנסות משכר דירה, לעומת 71.5 אלף משקי בית שמוסו ב–2013. ואולם מדובר בשיעור גבייה מצומצם: רק 35% ממשקי הבית הרשומים כמשכירים שילמו מס על הכנסותיהם משכר דירה. אמנם, אין משמעות הנתונים כי שאר 65% משקי הבית המשכירים הם מעלימי מס, משום שחלקם נהנים מפטור שמקנה החוק על הכנסות של עד 5,070 שקל בחודש משכר דירה. ואולם, המידע על קיומם של מעלימי מס מצומצם, והעובדה שמספרם גדול היא כמעט ודאית.

האופן שבו ממסה כיום המדינה את ההכנסות משכר הדירה — מקל עליהם את המלאכה. זאת מאחר שהמערכת אינה מחייבת משכירי דירות בדיווח על הכנסותיהם מהשכרה. ההגיון בכך הוא שלכאורה אין לרשות המסים עניין בעסקות ההשכרה שבהן שכר הדירה החודשי נמוך מ–5,070 שקל, שגם כך אין למסותן.

אך מה קורה במקרים שבהם מעלה בעל הדירה את שכר הדירה החודשי מ–5,000 ל–5,300 שקל? האם הוא מייד מדווח על כך לרשות המסים? ההנחה היא שעצם החלת חובת הדיווח — גם על המשכירים מתחת לתקרת הפטור — תקל על המדינה לגבות מס זה, ותקשה על מעלימי המס, שמניינם מוערך בעשרות אלפי משקי בית. ואולם בשלב זה המדינה מיוזמתה אינה מאפשרת לעצמה לדעת כמה משכירי דירות חייבים במס ישנם.

גם במיעוט המידע על מספר המשקיעים החייבים במיסוי וגם במיסוי הקיים בפועל, המדינה מתעדפת את משקיעי הנדל"ן על משקיעי שוק ההון, למשל. מחקר חדש שנערך באחרונה אודות מדיניות המיסוי על שכר דירה כיום בישראל מעלה כי בפועל מדובר במדיניות מקלה ביחס למדינות OECD, שייתכן כי לצד הריבית הנמוכה מהווה אף היא תמריץ למשקיעים להפנות את חסכונותיהם לרכישת דירות במקום לאפיקים אחרים.

כדי להבין מדוע שיעורי הגבייה והכנסות המדינה ממיסוי שכר דירה כה נמוכים, יש להבין כיצד ממסה המדינה הכנסה משכר דירה כיום. על משכירי דירה בודדת בסכום שכירות חודשי של עד 5,070 שקל חל כיום פטור מלא מתשלום מס. המשכירים יותר מדירה אחת, או שהכנסותיהם עולות על רף הפטור, רשאים לבחור באחד משני המסלולים הבאים: המסלול הראשון הוא הכללת ההכנסות משכר הדירה בתוך כלל הכנסותיהם, ומיסוי לפי דרגת המס השולי.

האפשרות השנייה היא מיסוי של 10% על כלל ההכנסות משכר הדירה, ללא קשר למספר הדירות המושכרות על ידם או הכנסותיהם מהן.

במחקר שפירסמה באחרונה קבוצת סטודנטים מהתוכנית לכלכלנים חברתיים, שמפעילה המכללה החברתית־כלכלית בשיתוף קרן ברל כצנלסון, עולה כי כמעט בכל המקרים משתלם לנישומים להעדיף את האפשרות השנייה, וכך "משכיר רציונלי שהכנסתו עוברת את תקרת הפטור ישלם לכל היותר 10% מס על הכנסתו".

בצורה זו, עשויים משכירי מספר רב של דירות, שנהנים מסך הכנסות מצטבר של מאות אלפי שקלים מדי שנה, לשלם מס זעום על הכנסתם. דוגמה לכך מהווה פסק הדין שניתן באחרונה בבית המשפט המחוזי בירושלים בעניינו של איש העסקים שרגא בירן. השופט קיבל את ערעורו של בירן על החלטת רשות המסים לראות ביותר מ–20 דירות שהשכיר ב–2004–2007, שהניבו לו במצטבר 3.5 מיליון שקל, עסק — ופסק כי יש למסותו במס המינימלי של 10% בלבד.

לצד הריבית האפסית של השנים האחרונות, מדיניות המיסוי מסבירה גם את האטרקטיביות הרבה שלה זכה שוק ההשקעה בדירות בעשור האחרון. לדברי קבוצת החוקרים, מאיה דואק, יואב זנאתי, תוצר אהרוני ואמינה עמאר, מס נמוך זה יוצר "עיוות במערכת המיסוי המטה משקיעים אל שוק הדיור להשכרה". זאת מאחר ששיעור המס על נכסי השקעה אחרים, כמו דיווידנדים שמשיא שוק ההון למשקיעים, הוא 25%. בין 2003 ל–2012 כמעט הכפיל עצמו שיעור המחזיקים בשתי דירות לפחות בחמישון העליון, מכ–11% ב–2003 לכ–21% ב–2012.

מהמחקר עולה כי הפער בין מיסוי ההכנסה בהשקעה בדירות ובין מיסוי הכנסות אחרות ייחודי לישראל. במחקר נבדק האופן שבו ממסות 18 מדינות ב–OECD את ההכנסות משכר דירה, ונמצא כי בכל 18 המדינות ממוסה ההכנסה משכר דירה באחד משני אופנים: החלת מס בגובה המס השולי המשוקלל של כלל הכנסות המשכיר, הן מעבודה והן משכר דירה; או החלת מס זהה בין הכנסות שכר דירה ובין הכנסות אחרות מהון. בישראל מס רווחי ההון הוא 25%. "הדגם מראה כי פוטנציאל הכנסות המדינה בשתי החלופות הוא כ–4 מיליארד שקל — כפול מההערכות הנוכחיות של פוטנציאל ההכנסות (וקרוב לפי שמונה מהמס הנגבה כיום בפועל; נ"ב)", כתבו החוקרים.

לדבריהם, האבסורד מתעצם לנוכח העובדה כי האוכלוסייה הנהנית מההטבה הזו היא הקבוצה המבוססת יותר בחברה: "אם מביאים בחשבון שרוב הדירות להשכרה מוחזקות בידי החמישון העליון, נוצר מצב שבו בעלי הכנסות גבוהות משלמים מס מועט על חלק זה בהכנסתם ללא הצדקה חלוקתית. בעוד ההשקעה בנדל"ן היא חלק ניכר מההכנסה ומהחיסכון של החמישון העליון, שמגדיל את ההון המניב שבידיו, משקי בית רבים ממעמד הביניים ומטה גרים בשכירות והוצאותיהם על מגורים עלו בשיעור גדול מהגידול בשכרם".